我們經常聽到的小產權房到底是什么？金山律師為你解惑

　　現在我們常常會聽到小產權這個房產名詞，尤其是在鄉鎮里面很多的樓房都是小產權房，那么小產權房是什么意思呢，什么樣的房子就是小產權的房子呢，下面請看金山律師的詳細介紹。

　　小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”?！靶‘a權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

　　小產權房的出現與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。

　　中國實行二元制土地所有權結構，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內部轉讓、置換。

　　產權區別與能否繼承

　　國家發產權證的叫“大產權房”，國家不發產權證的叫“小產權房”。巨細產權房的爭議不在房屋所有權，而是地皮使用權。對小產權的說明主要有3種：

　　1.是針對開發商的產權而言，將開發商開發銷售的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由開發商一個產權分割來的。這類小產權房，是能夠承繼的。

　　2.是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。這種小產權房，是可以繼承的，但應當按照法定的條件和程序進行。

　　3.是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權并不構成真正法律意義上的產權。這類小產權房，沒有正當的所有權證書，無奈就所有權舉行進行繼承，法院不予處理，繼承人只能就如何居住使用進行協商。

　　前兩個說明的小產權是正當的，只需交足購房款，或轉讓時補繳地皮出讓金即可自在生意，其法律規定較為明確。而第三個解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產權證。

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